İşletme projesi: aidatın dayanağı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi, yönetimin yıllık bir işletme projesi hazırlamasını öngörür. Projede bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları, her kat malikine düşecek pay ve ödenmesi gereken avans tutarı gösterilir. Proje kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabul edilir.
Biz işletme projesini geçmiş yılın gerçekleşen giderleri, yürürlükteki sözleşmeler ve planlanan bakımlar üzerinden hazırlarız. Böylece yıl içinde sürpriz ek toplama ihtiyacı azalır.
Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun ile 37. maddede değişiklik yapıldı. Mevcut işletme projesi varken hazırlanan geçici projede bedel, Vergi Usul Kanunu’na göre ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz. Projelerimizi bu güncel kurala göre hazırlıyoruz.
Gider paylaşımı nasıl yapılır?
Kanunun 20. maddesi, aksine anlaşma yoksa iki ayrı paylaşım kuralı koyar:
| Gider türü | Paylaşım esası |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri | Eşit |
| Sigorta, ortak alan bakım-onarım, güçlendirme, yönetici ücreti, ortak tesis işletme giderleri | Arsa payı oranında |
Yönetim planınızda farklı bir paylaşım kararlaştırılmışsa o uygulanır. Kat maliki, ortak alanı kullanmadığını ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz.
Aylık raporlama
Her ayın sonunda kat maliklerine şunları içeren kısa bir rapor gönderiyoruz:
- Ay içindeki toplam tahsilat ve ödemeler
- Gider kalemleri ve fatura dökümü
- Bağımsız bölüm bazında borç-alacak durumu
- Kasa ve banka bakiyesi
- Bir sonraki ay için planlanan büyük harcamalar
Toplanan paralar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesine uygun olarak yönetici sıfatı gösterilerek açılan ayrı bir banka hesabında tutulur; yöneticinin kişisel hesabıyla karıştırılmaz.
Borçlu takibi
Geciken aidat ne kadar bekletilirse tahsili o kadar zorlaşır ve ödeyen kat malikleri üzerinde yük oluşturur. Takip sürecimiz kademelidir:
- Vade sonrası nazik hatırlatma
- Gecikme tazminatını gösteren yazılı bildirim
- Kat maliki ve varsa kullanıcıyla görüşme, ödeme planı önerisi
- Kat malikleri kurulunun bilgisi dahilinde yasal takip
Yönetici değişiminde hesap devri
Yönetimi devraldığımızda önceki döneme ait banka hareketlerini, faturaları ve borç listesini tutanakla teslim alır, açılış bakiyesini kat malikleriyle paylaşırız. Kanunun 39. maddesi yöneticinin her yıl hesap vermesini zorunlu kılar; temiz bir açılış, yıl sonu hesabının da temiz olmasını sağlar.
Son güncelleme: 25 Ekim 2026. Mevzuat atıfları mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu metnine dayanır; özel durumunuz için hukuki danışmanlık alınması önerilir.