Apartman ve Site Yönetimi Mevzuatı

Temel kanun

Apartman ve sitelerin yönetimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir. Kanun 23 Haziran 1965'te kabul edilmiş, 2 Temmuz 1965 tarihli ve 12038 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.

Son değişiklik 7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun ile yapılmıştır. Bu değişiklik 35, 37 ve 70. maddeleri kapsar ve 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girmiştir. En önemli yenilik, işletme projesinin artış sınırıdır (aşağıda İşletme projesi bölümüne bakın).

Kanunun tam ve güncel metni: mevzuat.gov.tr — 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

Önemli oranlar ve süreler

Kat maliklerinin yükümlülükleri

Kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Bu yükümlülükler kiracılar ve bağımsız bölümden sürekli yararlanan diğer kişiler için de geçerlidir (md. 18).

Kat malikleri anagayrimenkulün bakımına, mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını korumaya mecburdur. Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis yaptıramaz, farklı renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde de anayapıya zarar verecek değişiklik yapamaz (md. 19).

Bir bağımsız bölümdeki arızanın onarımı veya yapı güvenliğiyle ilgili teknik inceleme için başka bir bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümde oturanlar buna izin vermek zorundadır. Bu yüzden doğan zarar, izni alan tarafından ödenir (md. 23).

Ortak giderler ve aidat

Kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça ortak giderlere şu şekilde katılır (md. 20):

• Eşit olarak: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ve bunlar için toplanacak avans.
• Arsa payı oranında: Sigorta primleri; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri.

Kat maliki, ortak yer veya tesisleri kullanmadığını ya da bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir. Geciken ödemeler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı uygulanır (md. 20).

Kiracı ve bağımsız bölümden sürekli yararlananlar da bu borçtan müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Borç bu yolla da alınamazsa, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilebilir (md. 22).

Aidatın nasıl hesaplandığını ayrıntılı anlattığımız yazı: Apartman aidatı nasıl belirlenir?

Kat malikleri kurulu

Anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir (md. 27). Kurul, yönetim planında belirtilen zamanlarda, plan yoksa her takvim yılının ilk ayında ve yılda en az bir kez toplanır. Toplu yapılarda kurul en geç iki yılda bir toplanır. Önemli bir sebep çıkarsa yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle, en az 15 gün önce yapılacak çağrıyla her zaman toplanabilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında en az 7 gün bırakılır (md. 29).

• Yeter sayı: Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır ve karar katılanların salt çoğunluğuyla alınır (md. 30).
• Oy hakkı: Her kat malikinin, arsa payına bakılmaksızın bir oyu vardır. Birden fazla bölümü olan kişinin her bölüm için ayrı oyu olur; ancak toplam oyu bütün oyların üçte birini geçemez (md. 31).
• Vekâlet: Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil olamaz. Kırk veya daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (md. 31).
• Karar defteri: Kararlar, sayfaları noterce tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıdaki bütün kat maliklerince imzalanır; aykırı oy verenler gerekçesini belirterek imzalar (md. 32).
• İptal davası: Toplantıda aykırı oy veren kat maliki karar tarihinden, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (md. 33).

Yöneticinin atanması

Kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla atanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir (md. 34).

Kat malikleri anlaşamaz veya yönetici atayamazsa, bir kat malikinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici atar. Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi binanın girişinde görülecek bir yere çerçeve içinde asılmalıdır (md. 34).

Yönetici değişikliği sürecini adım adım anlattığımız yazı: Apartman yöneticisi nasıl değiştirilir?

Yöneticinin görevleri

Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici şu işleri yapar (md. 35):

• Kat malikleri kurulu kararlarını yerine getirmek
• Binanın amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken önlemleri almak
• Binayı sigorta ettirmek
• Bakım, temizlik, asansör, kalorifer ve sigorta gibi işler için işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplamak
• Yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmek, yönetimden doğan borçları ödemek
• Borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, kanuni ipoteği tescil ettirmek
• Toplanan paralar ve avanslar için muteber bir bankada kendi adına, fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilerek hesap açtırmak
• Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
• Asansörlerin güvenli işletilmesi için aylık bakım ve yıllık kontrollerini yaptırmak ve ücretlerini ödemek

Yönetici; kurul kararlarını, ihtar ve tebligatları ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazar, belgeleri bir dosyada saklar. Bu defter her takvim yılı bittikten sonra bir ay içinde notere kapattırılır (md. 36).

İşletme projesi

Aidatın dayanağı işletme projesidir. 7579 sayılı Kanunla değişen güncel metne göre (md. 37):

• İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
• Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar.
• Projede bir yıllık tahmini gelir ve giderler, her kat malikine düşecek tahmini pay ve her kat malikinin ödemesi gereken avans tutarı gösterilir.
• Proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulü için genel kurulda karar alınır.
• Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici projede öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin her yıl Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. maddesine göre bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olamaz.
• Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinde sayılan belgelerden sayılır; yani alacağın takibinde belge olarak kullanılabilir.

Hesap verme ve denetim

Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (md. 38). Yönetim planında yazılı zamanlarda, plan yoksa her takvim yılının ilk ayında, kurula o tarihe kadarki gelir ve giderlerin hesabını verir. Kat maliklerinin yarısı isterse bu zamanlar dışında da hesap gösterilmesi istenebilir (md. 39).

Kat malikleri kurulu yöneticiyi sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa her zaman değiştirebilir. Yönetim planında süre yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir. Kurul denetimi, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (md. 41).

Yönetim planı

Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanım amacını, yönetici ve denetçilerin ücretini ve yönetime ilişkin diğer konuları düzenler. Bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Planda hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler uygulanır. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (md. 28).

Toplu yapılarda (birden fazla bloktan oluşan sitelerde) bütün yapıları kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir. Bu planın değiştirilmesi, 7579 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten sonra toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyuna bağlanmıştır. Yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz (md. 70).