Profesyonel Apartman Yönetimi Nedir? Kimler İçin Uygundur?

Profesyonel apartman yönetimi, binanın yöneticiliğinin kat maliklerinden biri yerine bu işi meslek olarak yapan bir kişi veya firma tarafından üstlenilmesidir. Özellikle kimsenin yönetici olmak istemediği, kiracı oranı yüksek ya da hesap anlaşmazlıkları yaşanan binalarda giderek daha sık tercih edilir.

Yasal dayanağı nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi, kat maliklerinin binanın yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye verebileceğini açıkça düzenler. Yani profesyonel yönetici, kanunun öngördüğü yöneticinin ta kendisidir; yetkileri ve sorumlulukları kat maliklerinden seçilen bir yöneticiyle aynıdır.

Kanunun 38. maddesine göre yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. 40. maddeye göre de yönetim planında veya sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Profesyonel yönetici hangi görevleri üstlenir?

Yönetim planında aksine hüküm yoksa yöneticinin görevleri kanunun 35. maddesinde sayılır. Başlıcaları:

• Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak
• Binanın kullanımı, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri almak
• Binayı sigorta ettirmek
• İşletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplamak
• Yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmek ve borçları ödemek
• Borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak
• Toplanan paralar için yönetici sıfatı gösterilerek banka hesabı açtırmak
• Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
• Asansörlerin aylık bakımı ile yıllık kontrollerini yaptırmak

Bunlara ek olarak yönetici, 37. madde uyarınca işletme projesini hazırlar ve 39. madde uyarınca her yıl hesap verir.

Avantajları

Komşuluk ilişkileri korunur. Aidat hatırlatması veya kural ihlali konuşması bir komşudan değil, yönetimden gelir.

Süreklilik sağlanır. Gönüllü yönetici değiştiğinde kayıtlar çoğu zaman eksik devredilir. Profesyonel yönetimde defter, fatura ve banka kayıtları kesintisiz tutulur.

Mevzuata uyum artar. Toplantı çağrı süreleri, yeter sayılar, işletme projesinin bildirimi gibi usul kuralları düzenli uygulanır. Usulsüz alınan kararlar sonradan itiraza açık olabilir.

Bakım planlanır. Arıza çıktıktan sonra değil, takvime göre bakım yapılır.

Sınırları nelerdir?

Profesyonel yönetici de kat malikleri kurulunun kararlarına bağlıdır. Kanunun 32. maddesine göre bina, kurulun kararlarına göre yönetilir ve yönetici bu kararlara uymakla yükümlüdür. Yani büyük harcamalar, yönetim planı değişiklikleri gibi kararlar yine kat maliklerine aittir.

Kanunun 41. maddesine göre kurul yöneticiyi sürekli denetler; yönetim planında başka süre yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir ve haklı bir sebep çıkarsa yönetici her zaman değiştirilebilir. Bu denetim, profesyonel yönetimde de aynen geçerlidir.

Kimler için uygundur?

• Sekiz ve üzeri bağımsız bölümlü olup yönetici bulmakta zorlanan binalar
• Kat maliklerinin çoğunun binada oturmadığı, kiracı ağırlıklı binalar
• Ortak tesisi (havuz, otopark, peyzaj) olan çok bloklu siteler
• Dükkân ve konutun bir arada olduğu karma binalar
• Geçmiş yönetimle hesap anlaşmazlığı yaşayan binalar

Geçiş nasıl olur?

1. Profesyonel yönetim firmasından keşif ve teklif alınır.
2. Kat malikleri kurulu usulüne uygun toplanır ve yönetici, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır.
3. Önceki yönetimden belgeler tutanakla teslim alınır.
4. Yeni yönetim açılış bakiyesini ve çalışma planını kat malikleriyle paylaşır.

Yönetici değişikliğinin adımlarını ayrıntılı olarak Apartman Yöneticisi Nasıl Değiştirilir? yazımızda anlattık. Binanız için ücretsiz keşif talebi oluşturabilirsiniz.