Apartman Yöneticisi Nasıl Değiştirilir?

Apartman yöneticisini değiştirmek, kat maliklerinin kanunla güvence altına alınmış bir hakkıdır. Ancak usule uygun yapılmayan bir değişiklik sonradan itiraza konu olabilir. Bu yazıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre izlenmesi gereken adımları özetliyoruz.

Yönetici kim tarafından ve nasıl atanır?

Kanunun 34. maddesine göre kat malikleri, binanın yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur.

Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Aynı madde, yöneticinin her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanacağını, eski yöneticinin tekrar atanabileceğini belirtir.

Yönetici ne zaman değiştirilebilir?

İki yol vardır:

1. Yıllık olağan toplantı: Yönetici her yıl yeniden atandığı için, olağan toplantıda başka bir yönetici seçilebilir.
2. Haklı sebeple her zaman: Kanunun 41. maddesine göre kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir.

Olağanüstü toplantı nasıl çağrılır?

Kanunun 29. maddesine göre önemli bir sebep çıkması halinde kurul; yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine her zaman toplanabilir. Bunun için:

• Toplantı tarihinden en az on beş gün önce,
• Bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla,
• Toplantı sebebi de bildirilerek çağrı yapılır.

İlk çağrıda, birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır.

Karar için kaç oy gerekir?

Kanunun 30. maddesine göre kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır; bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.

Ancak yönetici atamasına ilişkin 34. maddedeki “sayı ve arsa payı çoğunluğu” şartı ayrıca düzenlendiği için, yönetici seçiminde bu çoğunluğun sağlanmasına dikkat edilmelidir. Kanunun 31. maddesine göre her kat malikinin, arsa payına bakılmaksızın bir oyu vardır; birden fazla bağımsız bölümü olan malik her bölüm için ayrı oy kullanır ama oyları toplam oyların üçte birini aşamaz.

Kat malikleri anlaşamazsa ne olur?

Kat malikleri bir yönetici atayamazsa, 34. maddeye göre kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine binanın bulunduğu yerin sulh mahkemesi bir yönetici atar. Mahkemenin atadığı yönetici, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa mahkeme değiştirmeye izin verebilir.

Devir teslimde nelere dikkat edilmeli?

Yeni yönetici atandığında önceki yönetimden şunlar tutanakla teslim alınmalıdır:

• Karar defteri ve yönetim planı
• Banka hesabı bilgileri ve kasa
• Gelir-gider belgeleri ve faturalar
• Bakım, sigorta ve hizmet sözleşmeleri
• Bağımsız bölüm bazında borç-alacak listesi

Kanunun 39. maddesi yöneticinin gelir ve giderlerin hesabını vermekle yükümlü olduğunu belirtir. Devirde bu hesabın istenmesi, yeni dönemin temiz bir açılış bakiyesiyle başlamasını sağlar.

Yöneticinin adı, soyadı ile iş ve ev adresinin bina girişinde görülebilecek bir yere çerçeve içinde asılması da 34. madde gereği zorunludur. Yeni atamadan sonra bu levha güncellenmelidir.

Profesyonel yönetime geçiş

Kat malikleri yönetimi dışarıdan profesyonel bir yöneticiye de verebilir. Bu durumda süreç aynıdır: usulüne uygun toplantı, gerekli çoğunlukla karar ve devir teslim. Profesyonel yönetim firması toplantı hazırlığı ve devir sürecinde kat maliklerine destek olabilir. Profesyonel apartman yönetimi hizmetimizi inceleyebilir veya ücretsiz keşif isteyebilirsiniz.