Apartman Aidatı Nasıl Belirlenir? 2026 Güncel Kurallar

Apartman aidatı, komşular arasında en çok tartışılan konuların başında gelir. Oysa aidatın nasıl belirleneceği Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir. Üstelik 2026 yılında yapılan bir değişiklikle işletme projesine ilişkin kurallar güncellenmiştir.

Aidatın dayanağı: işletme projesi

Kanunun 37. maddesine göre aidatın dayanağı işletme projesidir. Bu projede özellikle:

• Binanın bir yıllık yönetimindeki tahmini gelir ve gider tutarları,
• Tüm giderlerden her kat malikine kanunun 20. maddesine göre düşecek tahmini miktar,
• Her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı

gösterilir. Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir.

2026 değişikliği: ne değişti?

7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun ile 37. maddede önemli değişiklikler yapıldı. Güncel metne göre:

1. İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır.
2. Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar; bu proje en geç üç ay içinde kurulda onaylanır.
3. Proje bildirildikten sonra en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.
4. Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici projede öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedelinin, Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesine göre bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir.

Son madde, onaylanmamış bir geçici projeyle aidatın sınırsız artırılmasının önüne geçen önemli bir güvencedir.

Gider paylaşımı: eşit mi, arsa payına göre mi?

Kanunun 20. maddesine göre, kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma yoksa:

Yönetim planınızda farklı bir paylaşım öngörülmüşse o uygulanır. Bu yüzden aidat hesaplamadan önce yönetim planını okumak gerekir.

Aynı madde, kat malikinin ortak yerleri kullanmaktan vazgeçtiğini ya da bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamayacağını belirtir. Örneğin zemin kattaki daire sahibi, asansörü kullanmadığı gerekçesiyle tek taraflı olarak ödeme yapmamayı seçemez; farklı bir paylaşım ancak kat malikleri arasında kararlaştırılabilir.

Aidatını ödemeyen kat malikine ne olur?

Kanunun 20. maddesine göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici dava açabilir ya da icra takibi yapabilir. Payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, 37. maddeye göre İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Bu, icra takibinde önemli bir kolaylık sağlar.

Borç başka yolla alınamazsa, 22. maddeye göre mahkemece tespit edilen borç için borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilebilir.

Kiracı aidattan sorumlu mu?

Kanunun 22. maddesine göre bağımsız bölümü kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı kullanan kişi de kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Doğru aidat için öneriler

• İşletme projesini geçmiş yılın gerçekleşen giderlerine göre hazırlayın.
• Yürürlükteki bakım, sigorta ve hizmet sözleşmelerinin güncel bedellerini kullanın.
• Planlanan büyük onarımları olağan giderlerden ayrı gösterin.
• Gelir-gider durumunu kat malikleriyle düzenli paylaşın.

Aidat ve muhasebe süreçlerini profesyonel olarak yürütmek isterseniz aidat ve muhasebe yönetimi hizmetimizi inceleyebilirsiniz.