"Apartman yönetim şirketi ne kadar alır?" sorusunun herkese uyan tek bir cevabı yoktur. 6 daireli asansörsüz bir binayla, havuzlu ve güvenlikli 200 daireli bir sitenin yönetimi aynı iş yükünü taşımaz. Bu sayfada İzmir'de profesyonel apartman ve site yönetimi ücretini belirleyen etkenleri, hizmet kapsamlarını ve teklif sürecini açıkça anlatıyoruz.
Ücreti belirleyen 7 temel etken
- Bağımsız bölüm sayısı: Daire ve dükkân sayısı arttıkça tahsilat, raporlama ve iletişim yükü artar. Buna karşılık sabit işler daha çok daireye bölündüğü için daire başına düşen ücret genellikle azalır.
- Blok sayısı ve ortak tesisler: Çok bloklu sitelerde blok yönetimleri, temsilciler kurulu, site içi yollar, otopark, havuz, spor alanı ve çocuk parkı ayrı ayrı takip gerektirir.
- Teknik donanım: Asansör, hidrofor, jeneratör, merkezi ısıtma, kamera ve kartlı geçiş sistemleri; her biri bakım sözleşmesi, periyodik kontrol ve arıza takibi demektir.
- Hizmet kapsamı: Sadece muhasebe ve aidat takibi mi isteniyor, yoksa temizlik, teknik bakım koordinasyonu, personel yönetimi ve hukuki takip de mi?
- Personel: Görevli, temizlik veya güvenlik personelinin apartman adına mı çalıştırılacağı, yoksa hizmetin firmalardan mı satın alınacağı iş yükünü ve sorumluluğu değiştirir.
- Binanın mevcut durumu: Kayıtları düzensiz, birikmiş aidat borcu olan ya da acil onarım bekleyen binalarda ilk aylardaki iş yükü belirgin şekilde yüksektir.
- Ziyaret sıklığı ve konum: Binaya haftalık mı aylık mı gidileceği, acil durumlarda ulaşım süresi ve binanın ofisimize uzaklığı.
Hizmet kapsamına göre yönetim türleri
| Kapsam | Neleri içerir? | Kimler için uygun? |
|---|---|---|
| Muhasebe ve aidat takibi | İşletme projesi taslağı, aidat tahsilatı ve borç takibi, aylık gelir-gider raporu, karar defteri düzeni | Gönüllü bir yöneticisi olan, sadece hesap işlerinde destek isteyen küçük binalar |
| Tam yönetim | Yukarıdakilere ek olarak yöneticilik görevi, kurul toplantılarının organizasyonu, bakım ve onarımların planlanması, tedarikçi teklifleri | Kat maliklerinden kimsenin yöneticilik yapamadığı apartman ve siteler |
| Tam yönetim + operasyon | Tam yönetime ek olarak temizlik, güvenlik ve teknik personelin yönetimi, SGK ve bordro işlemleri, ortak tesis işletmesi | Personel çalıştıran, havuz ve sosyal tesisi olan büyük siteler |
Üç örnek senaryo
Karşıyaka'da 10 daireli, asansörlü bir apartman: Gönüllü yönetici bulunamıyor, temizlik dışarıdan alınıyor. Tam yönetim gerekir; asansörün aylık bakımı ve yıllık periyodik kontrolü ile ortak alan aboneliklerinin takibi işin önemli bir kısmını oluşturur. Ücreti en çok etkileyen kalem, ziyaret sıklığıdır.
Bornova'da 3 bloklu, havuzlu 60 daireli bir site: Blok yöneticileri var ama site genelindeki işler aksıyor. Temsilciler kurulu koordinasyonu, havuz işletmesi, peyzaj ve güvenlik personeli nedeniyle "tam yönetim + operasyon" kapsamı gerekir. Daire sayısı yüksek olduğu için daire başına düşen ücret küçük bir apartmana göre genellikle daha düşüktür.
Çiğli'de 6 daireli, asansörsüz bir bina: Bir kat maliki yöneticilik yapmaya hazır, ancak hesap tutmak ve aidat takibi zor geliyor. Burada tam yönetim yerine yalnızca muhasebe ve aidat takibi hizmeti, ihtiyacı daha düşük maliyetle karşılar.
Yönetim ücreti kat maliklerine nasıl paylaştırılır?
Profesyonel yönetim ücreti, işletme projesinde ayrı bir gider kalemi olarak gösterilir ve aidatın içinden ödenir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi "yönetici aylığı" gibi giderlerin, kat malikleri arasında başka bir anlaşma yoksa her kat malikinin arsa payı oranında paylaştırılacağını söyler. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ise eşit olarak bölünür.
7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten sonra işletme projesinin kat malikleri kurulunda onaylanması gerekir. Bu yüzden yönetim ücreti de dahil olmak üzere yıllık bütçenin kurulda açıkça görüşülmesi hem kanunun gereği hem de sonradan çıkabilecek itirazlara karşı bir güvencedir.
Teklifleri karşılaştırırken nelere dikkat edilmeli?
- Aynı kapsam mı? Düşük görünen bir teklif, temizlik koordinasyonunu, toplantı organizasyonunu veya hukuki takibi kapsamıyor olabilir.
- Ek ücretler: Olağanüstü toplantı, icra takibi, büyük onarım koordinasyonu gibi işler için ayrıca ücret alınıp alınmayacağı yazılı olmalıdır.
- Para nerede duruyor? Aidatlar apartman adına açılan banka hesabında toplanmalı, firmanın kendi hesabından geçmemelidir.
- Raporlama: Gelir-gider raporunun hangi sıklıkta ve hangi belgelerle verileceği sözleşmede yer almalıdır.
- Süre ve fesih: Sözleşmenin süresi, fesih bildirimi ve görev bitiminde defter, belge ve hesapların devri açıkça düzenlenmelidir.
- Ücret güncellemesi: Ücretin hangi dönemde ve hangi ölçüte göre güncelleneceği baştan belli olmalıdır.
Teklif süreci nasıl işler?
- Ücretsiz keşif: Binanızı yerinde görür, daire sayısı, donanım ve mevcut kayıtların durumunu not ederiz.
- Yazılı teklif: Hizmet kapsamını ve ücreti kalem kalem gösteren bir teklif hazırlarız; neyin dahil olup neyin olmadığı açıkça yazılır.
- Kurul kararı: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. Profesyonel yönetici de bu kararla görevlendirilir ve karar karar defterine yazılır.
- Sözleşme ve devir: Sözleşme imzalanır, önceki yönetimden defter, belge ve hesaplar tutanakla teslim alınır.
Ücretin binanıza göre net olarak ortaya çıkması için ücretsiz keşif talebi oluşturabilirsiniz. Hizmetlerimizin ayrıntıları için hizmetlerimiz sayfasına göz atabilirsiniz.
Not: Bu sayfadaki kanun atıfları 4 Kasım 2026 tarihinde mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu metniyle kontrol edilmiştir. Sayfada fiyat listesi yer almaz; ücret, ücretsiz keşif sonrasında binaya özel yazılı teklifle belirlenir.