Apartman Yöneticisi ve Site Yönetimi Nereye Şikayet Edilir?

Apartmanda bir sorun yaşandığında çoğu kişinin aklına ilk gelen soru "nereye şikayet edebilirim?" olur. Belediye, valilik ya da emniyet akla gelse de, yönetimle ilgili uyuşmazlıkların büyük bölümü 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre özel hukuk konusudur. Bu yüzden doğru yer çoğu zaman önce kat malikleri kurulu, ardından sulh hukuk mahkemesidir. Aşağıda en sık karşılaşılan durumlar için başvuru yollarını sırasıyla anlatıyoruz.

İlk adım: yazılı bildirim ve kayıt

Hangi sorun olursa olsun, önce durumu yöneticiye yazılı olarak bildirin: e-posta, imzalı dilekçe ya da en azından tarihli bir mesaj. Sorunun fotoğraflarını, tarihlerini ve tanıkları not edin. İleride kurula, arabulucuya veya mahkemeye gidildiğinde bu kayıtlar en güçlü delildir.

Yönetici görevini yapmıyorsa: kat malikleri kurulu

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 41. maddesine göre kat malikleri kurulu, yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir. Kurul yılda bir olağan toplantının yanında, önemli bir sebep varsa her zaman toplanabilir.

Kanunun 29. maddesine göre olağanüstü toplantıyı yönetici, denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri isteyebilir. Toplantı, istenen tarihten en az on beş gün önce, sebebi de belirtilerek tüm kat maliklerine imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Kurul, sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla kat malikiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

Hesap verilmiyorsa: denetim ve inceleme hakkı

Yönetim planında başka bir süre yazmıyorsa yöneticinin hesapları kanuna göre üç ayda bir denetlenir; haklı bir sebep varsa her zaman denetim yapılabilir. Kurul, denetim için kendi aralarından bir denetçi ya da üç kişilik bir denetim kurulu seçebilir. Yöneticiden gelir-gider dökümünü ve belgeleri yazılı olarak isteyin; yanıt alamazsanız konuyu kurul gündemine taşıyın.

Yönetim parasının kişisel çıkar için kullanıldığına dair ciddi bir şüphe varsa, durum hukuki sorumluluğun yanında ceza hukuku açısından da değerlendirilebilir; bu aşamada bir avukattan destek almak gerekir.

Kurul kararına itiraz: sulh hukuk mahkemesi

Kanuna, yönetim planına ya da usule aykırı alındığını düşündüğünüz bir kurul kararına karşı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre ana yapının bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz:

• Toplantıya katılıp karara aykırı oy verdiyseniz: karar tarihinden itibaren bir ay içinde,
• Toplantıya katılmadıysanız: kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde.

Yok hükmünde veya mutlak butlanla geçersiz kararlarda süre şartı aranmaz.

Bir komşu kurallara uymuyorsa: hâkimin müdahalesi

Aynı madde, bir kat maliki ya da kiracının borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliklerinin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebileceğini düzenler. Hâkim ilgilileri dinleyip kısa bir süre içinde yerine getirilmesi gereken bir karar verir; karara uymayanlara mahkemece idari para cezası verilebilir.

Dava açmadan önce: arabuluculuk

2023'ten bu yana Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıkların önemli bir kısmında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (dava şartı arabuluculuk). Arabuluculuk bürolarına adliyeler üzerinden başvurulur. Uyuşmazlığınızın bu kapsamda olup olmadığını ve güncel usulü bir avukata teyit ettirmeniz önerilir.

Ortak alan işgali ve kaçak yapı

Bir kat malikinin bahçeyi, çatı arasını ya da merdiven sahanlığını kendi kullanımına alması önce yöneticiye bildirilir; yönetici yazılı ihtar yapar. Sonuç alınamazsa kurul kararıyla sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir. İşgal, ortak alana izinsiz yapı veya eklenti şeklindeyse belediyenin imar ve zabıta birimlerine de başvurulabilir.

Gürültü ve huzursuzluk

Komşunun gürültüsü önce yöneticiye yazılı olarak iletilir; yönetim planında sessizlik saatleri varsa uyarı buna dayanılarak yapılır. Gece saatlerinde süren ve başkalarının huzurunu bozan gürültüde ise Kabahatler Kanunu'nun 36. maddesi kapsamında kolluk kuvvetlerine ya da belediye zabıtasına başvurulabilir.

Belediye, valilik veya CİMER'e şikayet olur mu?

Belediye ve valilik gibi idari kurumlar, kat malikleri arasındaki yönetim uyuşmazlıklarına veya yöneticinin özel hukuk ilişkisinden doğan işlerine karışma yetkisine sahip değildir. Bu kurumlar ancak kendi görev alanlarına giren konularda (imar, çevre, kamu düzeni gibi) işlem yapabilir. Bu nedenle yöneticiyle ilgili şikâyetlerde asıl yol kurul ve sulh hukuk mahkemesidir.

Hızlı özet: hangi sorun, nereye?

Sorunların çoğu, düzenli hesap verilen ve kararların usulüne uygun alındığı bir yönetimde hiç ortaya çıkmaz. Yönetimin profesyonel olarak yürütülmesi hakkında bilgi almak isterseniz apartman yönetimi hizmetimizi ve yönetim ücretleri sayfamızı inceleyebilirsiniz.